テナント・店舗の原状回復はどこまで？費用相場や注意点を徹底解説

テナントや店舗を退去する際、必ず対応しなければならないのが「原状回復」です。

しかし、初めて店舗を閉店・移転される方にとって、「どこまで元に戻せばいいのか」「費用はいくらかかるのか」といった疑問は尽きないでしょう。

原状回復の範囲や費用は契約内容によって大きく異なり、予想以上の出費やトラブルに発展するケースも少なくありません。

本記事では、テナント・店舗の原状回復について、責任範囲から費用相場、よくあるトラブル事例まで、実務で役立つ情報を網羅的に解説します。

これから退去を控えている方、またはテナント契約を検討中の方は、ぜひ最後までご覧ください。

テナント・店舗の原状回復とは？基本的な定義と義務

テナント・店舗を退去する際に避けて通れないのが「原状回復」です。

この原状回復とは具体的にどのような義務なのでしょうか。また、住居用賃貸との違いはどこにあるのでしょうか。

ここでは、原状回復の基本的な定義から、テナント特有のルールまでを詳しく解説します。

原状回復の定義

テナント・店舗の原状回復とは、賃貸契約終了時に物件を入居前の状態に戻す義務のことです。

具体的には、入居時に施した内装工事や設置した設備、造作物などを撤去し、契約時に定められた状態で物件をオーナー（貸主）に返却する作業を指します。

この原状回復義務は、賃貸借契約に基づく借主（テナント側）の法的責任であり、原則として拒否することはできません。

住居用物件との違い

テナント・店舗の原状回復は、住居用賃貸物件とは大きく異なる点に注意が必要です。

住居用物件の場合、国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づき、経年劣化や通常損耗は貸主負担とされています。

しかし、テナント・店舗などの事業用物件には、このガイドラインが原則として適用されません。

そのため、テナント物件では契約書や特約の内容に従い、経年劣化や通常使用による損耗も含めて、入居時と同じ状態に戻すことが求められるケースが一般的です。

これは、店舗やオフィスの使用状況が業種業態によって大きく異なり、月々の家賃に通常損耗分を含めることが困難であるためです。

原状回復が必要な理由

原状回復が必要とされる理由は、次の入居者がスムーズに物件を使用できる状態に整えることにあります。

店舗やテナントの場合、借主が独自に内装工事を施していることが多く、その状態のままでは次の借主が使いづらい場合があります。

そのため、契約で定められた範囲まで物件を戻す必要があるのです。

また、多くのテナント契約では、借主負担で入居工事を行っているため、退去時も借主の責任で原状回復を行うことが契約上明記されています。

テナント・店舗の原状回復はどこまで？責任範囲を詳しく解説

「原状回復はどこまでやればいいのか」は、テナント退去時に最も気になるポイントです。

契約書の内容によって範囲は大きく異なり、スケルトン返しが必要な場合もあれば、居抜きで退去できる場合もあります。

ここでは、原状回復の具体的な範囲と、借主・貸主それぞれの責任について詳しく解説します。

原状回復の範囲は契約書で決まる

テナント・店舗の原状回復において、最も重要なのが賃貸借契約書および特約の内容です。

「どこまで原状回復が必要なのか」は物件ごとに異なり、契約書に明記されている条項に従って判断されます。

一般的に、原状回復の範囲には以下のような内容が含まれます。

• 入居後に設置した造作物・間仕切り壁・看板の撤去
• 内装仕上げ材（壁紙・床材・天井材）の張り替えや補修
• 設備機器（空調・照明・厨房設備など）の撤去または原位置復旧
• 使用による汚れ・キズ・破損箇所の修繕
• クリーニング作業

契約書の文言が曖昧な場合や、入居時からの年数が経過して状況が変わっている場合は、トラブルの原因となるため、専門家に相談することをおすすめします。

スケルトン返しと居抜き退去の違い

原状回復の範囲を理解する上で、「スケルトン返し」と「居抜き退去」の違いを把握しておくことが重要です。

スケルトン返しとは、内装や設備をすべて撤去し、建物の躯体（コンクリート構造）のみの状態にして返却することを指します。

壁・床・天井の仕上げ材を全て剥がし、配管や配線も含めて入居前の状態に戻すため、工事費用は高額になる傾向があります。

一方、居抜き退去は、前のテナントが使用していた内装や設備をそのまま残して退去する方法です。

次の借主がそれらを引き継ぐことで、双方の初期費用を抑えられるメリットがあります。

ただし、居抜き物件として入居した場合でも、契約内容によっては退去時にスケルトン状態まで戻すことを求められる場合があるため、注意が必要です。

借主が負担すべき範囲

一般的に、テナント・店舗の原状回復で借主が負担すべき範囲は以下の通りです。

• 入居中に取り付けた造作物・看板・間仕切りの撤去
• 自主的に設置した設備（空調・照明・棚など）の撤去
• 内装仕上げ材（クロス・床材など）の張り替えや補修
• 使用によって発生した汚れやキズの修繕・クリーニング

これらは、入居者が独自に加えた改装部分や、使用によって生じた損耗を対象としています。

貸主が負担すべき範囲

一方で、貸主（オーナー）が負担すべき範囲も存在します。

• 建物自体の老朽化による劣化や破損
• 契約時点で設置されていた共用設備の不具合
• 構造的な問題や設備の寿命による故障

経年劣化や構造的な老朽化など、時間の経過による自然な損耗については、借主の責任には含まれないのが原則です。

ただし、事業用物件では特約によってこれらも借主負担となることがあるため、契約内容の確認が不可欠です。

原状回復特約の有効性

賃貸借契約書には、「原状回復特約」として通常損耗や経年劣化も借主負担とする条項が設けられることがあります。

最高裁判所の判例（平成17年12月16日判決）では、通常損耗の原状回復費用を借主に負担させる特約が有効となるには、以下の条件を満たす必要があるとされています。

• 賃借人が補修費用を負担する通常損耗の範囲が、契約書に具体的に明記されている
• 契約時に賃貸人から口頭で説明があり、賃借人がその内容を明確に認識している
• その内容を合意したと認められる

つまり、単に「原状回復義務」とだけ記載されていても、具体的な範囲が不明確であれば、特約が無効と判断される可能性があります。

事業用物件においても、この判例の考え方が適用される裁判例が増えているため、契約書の文言が明確かどうかを確認することが重要です。

テナント・店舗の原状回復費用の相場はどのくらい？

原状回復工事にかかる費用は、物件の規模や業種によって大きく変動します。

予算を適切に見積もるためには、業種別の相場や費用が高額になりやすいケースを理解しておく必要があります。

ここでは、具体的な費用相場から費用削減のポイントまで、実務で役立つ情報をお届けします。

業種別の費用相場

テナント・店舗の原状回復工事の費用は、物件の広さ・業種・工事範囲・立地条件などによって大きく異なります。

一般的な坪単価と費用の目安は以下の通りです。

業種	坪単価の目安	30坪の場合の総額例
小規模オフィス・物販店舗	2～5万円	60～150万円
中規模オフィス	4～8万円	120～240万円
飲食店舗	5～12万円	150～360万円
美容室・サロン	5～10万円	150～300万円
大規模テナント	8～15万円	240～450万円

飲食店や美容室など、給排水設備・ダクト・ガス管などの特殊設備が多い業種は費用が高くなる傾向があります。

工事内容による費用の違い

原状回復工事の費用は、工事の内容によっても大きく変動します。

内装解体工事は坪単価1.5万～4万円程度、スケルトン工事は坪単価8千円～2万円程度が相場とされています。

ただし、飲食店の場合は排気ダクトや厨房機器の撤去が必要になることが多く、これらが加わると費用は割高になります。

また、エアコンや空調設備を移設・増設している場合は、退去時に元の位置に戻す必要があり、空調工事費用も追加されます。

費用が高額になりやすいケース

原状回復費用が高額になりやすいケースとして、以下のような状況が挙げられます。

• 都心部の商業施設内や高層ビルでの工事（搬出制限・時間制限がある）
• 飲食店でダクトや配管の大規模な撤去が必要な場合
• 長期間使用したことによる設備の劣化が激しい場合
• オーナー指定業者が高額な見積もりを提示する場合

特に、工事時間の制限や搬出経路の確保といった条件により、人件費・運搬費などが追加されるケースも珍しくありません。

原状回復費用を抑えるポイント

原状回復費用を抑えるためには、以下のポイントを押さえておきましょう。

• 契約書の原状回復範囲を正確に把握し、不要な撤去を避ける
• 複数の業者から見積もりを取得し、内容を比較する
• 居抜き退去の可能性を探る（次の借主が見つかれば費用削減になる）
• 厨房機器や設備の買取サービスを活用する
• 早めの準備とスケジュール調整で工事費用の割増を防ぐ

同じ工事内容でも業者によって見積もりの内訳が異なるため、「どこまで含まれているか」を確認することが重要です。

工事項目が明確な業者ほど、仕上がりや追加費用のトラブルが少なく、安心して依頼できます。

テナント・店舗の原状回復でよくあるトラブル事例と対処法

原状回復では、費用の認識違いや工事範囲の解釈相違など、様々なトラブルが発生しがちです。

事前にトラブル事例を知っておくことで、未然に防ぐことができます。

ここでは、実際によくあるトラブルとその対処法を具体的に解説します。

費用に関するトラブル

原状回復で最も多いトラブルが、費用に関する認識の違いです。

「見積もりが予想以上に高額だった」「追加工事が次々と発生した」といったケースが後を絶ちません。

これは、契約書の記載が曖昧だったり、事前に工事範囲の確認を怠ったりすることが原因です。

対処法としては、退去を決めたらすぐに契約書を確認し、オーナーや管理会社と原状回復の範囲について協議することが重要です。

また、複数の業者から見積もりを取り、内訳を詳しくチェックすることで、不当な費用請求を防ぐことができます。

工事範囲に関するトラブル

「どこまで撤去すればよいのか」が明確でないために、トラブルに発展するケースも多く見られます。

例えば、契約以前からある破損や傷を修繕するよう求められた、照明や電球を最近交換したのに新品に変えなければならないといった事例があります。

これらは、入居時の物件状況を記録していなかったことが原因で起こります。

対処法としては、入居時に物件の状態を写真や動画で記録し、契約書と一緒に保管しておくことが効果的です。

退去時にこれらの記録を提示することで、責任範囲を明確にできます。

工事期間・時間帯に関するトラブル

原状回復工事は、退去日までに完了させる必要があるため、工事期間の調整が重要です。

しかし、「工事が退去日に間に合わない」「夜間工事ができず工期が延びた」といったトラブルも発生しています。

店舗やテナント物件の場合、退去してから工事を行うのではなく、退去日までに工事を完了させるのが一般的です。

そのため、解約予告期間（一般的に6か月）を考慮し、早めに工事スケジュールを組む必要があります。

対処法としては、移転が決まったらすぐに原状回復工事の見積もりを依頼し、工期を含めた計画を立てることが大切です。

業者指定に関するトラブル

多くのテナント契約では、オーナーが指定する業者で原状回復工事を行うことが義務づけられています。

しかし、指定業者の見積もりが高額で、他の業者に変更したいと希望しても認められない場合があります。

これは、オーナーが信頼関係のある業者に工事品質を担保させたいという意図があるためです。

対処法としては、契約時に指定業者の有無を確認し、可能であれば複数業者の選択肢を設けてもらうよう交渉することが有効です。

また、指定業者の見積もり内容が不透明な場合は、内訳の詳細説明を求めることで、不当な金額を避けられます。

居抜き退去に関するトラブル

居抜き退去を希望していても、

• 「次の借主が見つからない」
• 「オーナーがスケルトン返しを要求する」

といった理由で、結局高額な原状回復費用がかかるケースがあります。

特に、居抜きで入居した物件でも、退去時はスケルトン状態に戻す必要があるという契約内容であった場合、想定外の費用が発生します。

対処法としては、入居時に退去条件を明確に確認し、居抜き退去の可否について契約書に明記してもらうことが重要です。

また、退去時には早めに次の借主を探す努力をすることで、居抜き退去の可能性を高めることができます。

テナント・店舗の原状回復に関する法的知識と注意点

原状回復をめぐるトラブルを避けるためには、関連する法律や判例を理解しておくことが重要です。

2020年の民法改正により、原状回復に関するルールが明確化されましたが、事業用物件には独自のルールが適用されることもあります。

ここでは、法的知識と実務上の注意点を詳しく解説します。

民法改正による変化

2020年4月に改正民法が施行され、原状回復に関するルールが変更されました。

改正民法第621条では、「賃借人は、賃借物を受け取った後に生じた損傷について原状回復義務を負うが、通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わない」と明記されています。

これにより、通常の使用による損耗や時間の経過による劣化は、原則として貸主負担となりました。

ただし、改正民法が適用されるのは、2020年4月以降に新規契約または更新した賃貸借契約です。

それ以前に締結された契約については、旧民法が適用されるため注意が必要です。

事業用物件への適用

改正民法は居住用・事業用の区別をしていませんが、事業用物件では契約書や特約によって原状回復の範囲が明確に定められている場合が多いです。

そのため、実務上は契約内容が優先され、経年劣化も含めて原状回復が求められることが一般的です。

ただし、近年の裁判例では、最高裁判所の判例（平成17年12月16日判決）の考え方が事業用物件にも適用されるケースが増えています。

この判例では、通常損耗の原状回復費用を借主に負担させる特約が有効となるには、契約書に具体的な範囲が明記され、借主がその内容を明確に認識している必要があるとされています。

原状回復特約の注意点

賃貸借契約書に記載される「原状回復特約」は、借主にとって重要な条項です。

以下のような文言が含まれているか確認しましょう。

• 原状回復の具体的な範囲（スケルトン返しか、居抜き可能か）
• 経年劣化や通常損耗の扱い
• 工事業者の指定の有無
• 敷金・保証金からの控除方法

特約の内容が曖昧な場合や、不利な条件が含まれている場合は、契約前に弁護士や専門家に相談することをおすすめします。

敷金・保証金の返還

原状回復費用は、通常、入居時に預けた敷金や保証金から差し引かれます。

改正民法第622条の2では、敷金の返還時期と返還額について明確に規定されています。

• 賃貸借契約が終了し、物件を明け渡した後、敷金から原状回復費用や未払い賃料を控除した残額を返還する
• 敷金から控除できるのは、未払い賃料や借主負担の原状回復費用に限られる

敷金返還でトラブルにならないよう、原状回復工事の見積もりと敷金額を事前に確認し、不足する場合は追加費用を準備しておくことが重要です。

テナント・店舗退去時の原状回復をスムーズに進めるための実践ガイド

原状回復を成功させるには、計画的な準備と適切なスケジュール管理が不可欠です。

退去決定から工事完了まで、どのような手順で進めればよいのでしょうか。

ここでは、実務で役立つ具体的なステップとポイントを詳しく解説します。

退去決定から工事完了までのスケジュール

テナント・店舗の退去をスムーズに進めるには、計画的なスケジュール管理が不可欠です。

一般的なテナント契約では、解約予告期間が6か月と長いため、この期間を有効に活用しましょう。

以下は、退去決定から工事完了までの基本的なスケジュールです。

• 退去6か月前：解約通知を提出、契約書の原状回復条項を確認
• 退去5か月前：オーナー・管理会社と原状回復範囲を協議、複数業者から見積もり取得
• 退去4か月前：工事業者を決定、工事スケジュールを確定
• 退去3～2か月前：什器・設備の処分または買取依頼、必要な届出を提出
• 退去1か月前：原状回復工事開始
• 退去日：工事完了、物件明け渡し、立会い確認

このスケジュールを守ることで、退去日までに工事が間に合わないリスクを回避できます。

契約書確認のチェックポイント

退去を決めたら、まず賃貸借契約書を詳細に確認しましょう。

以下のポイントをチェックしてください。

• 原状回復の具体的な範囲（スケルトン返しか、居抜き可能か）
• 経年劣化や通常損耗の扱い
• 工事業者の指定の有無
• 解約予告期間と解約手続き
• 敷金・保証金の返還条件

契約書の文言が曖昧な場合や、入居時からの状況変化がある場合は、早めにオーナーや管理会社と協議することが重要です。

口頭での合意事項は必ず書面で記録し、後々のトラブルを防ぎましょう。

見積もり取得と業者選定のポイント

原状回復工事の見積もりを取得する際は、以下のポイントに注意してください。

• 複数の業者から見積もりを取る（指定業者がある場合も、相場を知るために他社見積もりを参考にする）
• 見積もりの内訳を詳しく確認し、不明な項目は質問する
• 工事内容が契約書の原状回復範囲と一致しているかをチェックする
• 追加費用が発生する可能性について事前に確認する
• 工期と施工スケジュールを明確にする

見積もりが適正かどうかを判断するには、坪単価の相場を把握しておくことも有効です。

オーナー・管理会社との協議方法

原状回復をスムーズに進めるには、オーナーや管理会社との良好な関係が重要です。

協議の際は、以下のポイントを意識しましょう。

• 早めに退去の意向を伝え、協力的な姿勢を示す
• 原状回復の範囲について具体的に確認し、認識のズレをなくす
• 居抜き退去の可能性があれば相談する
• 工事業者の変更を希望する場合は、理由を明確に説明する
• 協議内容は必ず書面やメールで記録として残す

オーナーや管理会社も、次の借主を早く見つけたいという意向があるため、誠実な対応を心がけることで、柔軟な対応を引き出せる可能性があります。

工事中の注意点

原状回復工事が始まったら、以下の点に注意しましょう。

• 工事の進捗状況を定期的に確認する
• 騒音や振動が発生する作業については、近隣への配慮を業者に依頼する
• 廃棄物の処理が適切に行われているか確認する
• 追加工事が必要になった場合は、すぐにオーナーに報告する

工事中にトラブルが発生した場合は、業者とオーナーの三者で協議し、早期解決を図ることが大切です。

明け渡し時の立会いチェック

原状回復工事が完了したら、オーナーや管理会社立会いのもと、物件の状態を確認します。

この立会い確認は非常に重要で、後から追加請求を避けるためにも、以下のポイントを押さえましょう。

• 工事内容が契約書の原状回復範囲を満たしているか確認する
• 施工不備や修復漏れがないかチェックする
• オーナーの指摘事項があれば、その場で記録する
• 立会い確認書にサインする前に、内容を十分に確認する

立会い確認が終了し、オーナーが工事内容に合意すれば、原状回復義務は完了となります。

テナント・店舗の原状回復　まとめ

テナント・店舗を退去する際の原状回復は、予想以上に複雑で費用もかかる作業です。

しかし、適切な知識と準備があれば、トラブルを避け、スムーズな退去を実現できます。最後に、原状回復を成功させるための重要なポイントをまとめます。

テナント・店舗の原状回復は、契約内容によって範囲や費用が大きく異なるため、事前の準備と正確な情報把握が成功の鍵となります。

本記事で解説した通り、原状回復をスムーズに進めるためには、以下のポイントを押さえておきましょう。

• 契約書の内容を正確に理解する
• 早めの行動とスケジュール管理
• 複数業者からの見積もり比較
• オーナーや管理会社との良好な関係構築
• 居抜き退去の可能性を探る

テナント・店舗の原状回復は、予想以上に時間と費用がかかる作業です。

しかし、適切な知識と準備があれば、トラブルを避け、スムーズな退去を実現できます。

本記事が、これから退去を控えている方、またはテナント契約を検討中の方にとって、有益な情報となれば幸いです。